La casa sta tornando a essere uno dei grandi terreni politici d’Europa. Non soltanto perché comprarla costa di più, affittarla è diventato difficile in molte città e costruirne di nuove richiede tempi che raramente coincidono con quelli delle famiglie, ma perché intorno all’abitare stanno entrando in collisione interessi diversi e perfettamente legittimi: quello di chi cerca un appartamento a un prezzo sostenibile, quello di chi possiede un immobile e vuole poter decidere come utilizzarlo, quello delle città che provano a conservare residenti nei quartieri più esposti alla pressione turistica e quello di migliaia di imprese che attorno alla locazione breve hanno costruito un’attività professionale. La proposta di Affordable Housing Act, presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026, arriva esattamente dentro questa tensione e prova a costruire un nuovo quadro nel quale le autorità nazionali e locali possano intervenire soprattutto nelle aree sottoposte a maggiore housing stress. Bruxelles parla di accessibilità, disponibilità degli alloggi, proporzionalità degli interventi e necessità di affrontare anche le cause strutturali della crisi. A poche ore dall’annuncio è però arrivata una reazione molto dura dall’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, AIGAB, che vede nella nuova impostazione europea il rischio di aprire la porta a limitazioni troppo estese sull’utilizzo degli immobili.
È una discussione che sarebbe riduttivo leggere come l’ennesimo scontro tra Airbnb e residenti. Il punto, ormai, è molto più profondo. Riguarda la domanda su quale funzione debba avere il patrimonio abitativo nelle grandi città europee e fino a dove possa arrivare l’intervento pubblico quando una casa privata entra, direttamente o indirettamente, nel problema collettivo dell’accesso all’abitazione. Roma conosce bene questa contraddizione. Basta osservare cosa accade in alcuni quartieri centrali o semicentrali per capire quanto sia cambiato il modo di utilizzare una parte del patrimonio immobiliare negli ultimi quindici anni. Un appartamento non è più necessariamente soltanto una casa da abitare o da affittare con un contratto tradizionale. Può essere una seconda casa, un investimento, una locazione transitoria, una struttura destinata all’ospitalità, un bene ereditato che il proprietario non vuole alienare, un immobile in attesa di una trasformazione futura. E ciascuna di queste scelte ha conseguenze economiche diverse.
La Commissione europea parte da un dato politico difficile da ignorare: nelle aree maggiormente sotto pressione trovare un alloggio economicamente accessibile è diventato un problema sempre più evidente. Secondo l’Eurobarometro richiamato dalla stessa Commissione, il 51% degli europei che vivono nelle città considera la questione abitativa un problema immediato e urgente nel luogo in cui risiede. L’Affordable Housing Act nasce per costruire una cornice comune attraverso cui individuare le aree realmente in difficoltà e consentire interventi che siano motivati, trasparenti, verificabili e proporzionati. La proposta non ruota esclusivamente intorno alle locazioni turistiche: la Commissione affianca infatti al futuro regolamento una raccomandazione che punta anche ad accelerare la disponibilità di abitazioni accessibili, sociali e per studenti e ad affrontare le cause strutturali dello stress abitativo. È una precisazione importante, perché il rischio del dibattito pubblico è già quello di ridurre una questione enorme a una sola frase: “vietare gli affitti brevi”. Non è questo, almeno formalmente, ciò che Bruxelles ha presentato.
Questo non significa che le preoccupazioni del settore siano irrilevanti. Al contrario. Il passaggio decisivo sarà capire quali possibilità concrete verranno riconosciute alle autorità e soprattutto con quali limiti. È qui che AIGAB ha deciso di alzare immediatamente il livello dello scontro. Il presidente Marco Celani contesta l’idea che la compressione delle locazioni brevi possa tradursi automaticamente in una maggiore disponibilità di case per i residenti e teme che l’introduzione di nuovi strumenti locali finisca per creare un mosaico di regole profondamente diverse tra una città e l’altra. Dietro la polemica c’è anche una concezione precisa della proprietà immobiliare: per l’associazione, un proprietario deve conservare un margine ampio di libertà nel decidere come mettere a reddito una seconda casa, salvo naturalmente il rispetto delle norme fiscali, amministrative e di sicurezza.
AIGAB accompagna questa posizione con numeri rilevanti, che vanno però letti correttamente come dati diffusi dall’associazione stessa. Secondo la sua rilevazione, ad agosto 2026 sarebbero circa 510 mila gli annunci online dotati di regolare CIN, riconducibili, nella ricostruzione dell’associazione, a circa mezzo milione di famiglie. Il comparto comprenderebbe inoltre circa 45 mila imprese di property management e 150 mila dipendenti, senza considerare il più vasto indotto costituito da pulizie, manutenzione, professionisti tecnici, software, edilizia e servizi legati all’ospitalità. Sono cifre che AIGAB utilizza per spostare il discorso da quello che spesso viene rappresentato come il singolo proprietario che affitta un appartamento ai turisti a un sistema economico ormai organizzato e professionale. ANSA ha riportato gli stessi dati attribuendoli esplicitamente all’associazione.
Dietro una locazione breve, in effetti, può esserci molto più di una chiave consegnata all’ospite. Nei mercati più strutturati esistono aziende che gestiscono prenotazioni, pricing, manutenzioni, check-in, pulizie, rapporti con i proprietari, adempimenti amministrativi e promozione degli immobili. Il property management è diventato un settore autonomo e in alcune città si è intrecciato profondamente con il turismo urbano. Questo non dimostra, da solo, che qualsiasi limitazione sarebbe sbagliata. Dimostra però qualcosa di diverso: modificare le regole significa produrre effetti economici che devono essere studiati, non soltanto intuiti. Ogni scelta normativa sulla casa sposta equilibri tra soggetti diversi e il problema nasce quando si promette un risultato senza misurare ciò che accade altrove.
La vera domanda, quindi, non è se gli affitti brevi siano “buoni” o “cattivi”. È una domanda che piace molto alla discussione social e pochissimo alla realtà. Bisogna chiedersi quanto pesino effettivamente sulla scarsità di abitazioni in uno specifico territorio. Ed è qui che il tema diventa interessante per chi lavora ogni giorno sul mercato immobiliare. Pensare che Roma, Venezia, Firenze, una cittadina costiera e un comune dell’entroterra possano essere governati dalla stessa diagnosi significa ignorare la natura stessa dell’immobiliare, che rimane uno dei mercati più locali che esistano. A volte bastano due quartieri della stessa città per osservare dinamiche completamente diverse. Figuriamoci due territori distanti centinaia di chilometri.
Persino all’interno di Roma la pressione non è omogenea. La presenza turistica in alcune aree del centro storico ha un impatto che difficilmente può essere sovrapposto a quello di quartieri prevalentemente residenziali. Cambiano il numero degli immobili disponibili, la percentuale delle seconde case, la domanda universitaria, il turismo, la mobilità professionale, il costo di acquisto, la redditività attesa dal proprietario e perfino la tipologia del patrimonio edilizio. Per questo una regolazione seria dovrebbe nascere dai dati. Non soltanto dal numero degli annunci presenti sulle piattaforme, ma dal rapporto con lo stock abitativo complessivo, dal numero degli immobili realmente vuoti, dai contratti residenziali esistenti, dai canoni medi, dai redditi delle famiglie e dalle trasformazioni intervenute nel tempo.
È interessante, a questo proposito, un’altra fotografia diffusa dal Centro Studi AIGAB. Secondo l’associazione, le abitazioni interessate da annunci per affitti brevi sarebbero circa 510 mila su 35,6 milioni di abitazioni residenziali italiane, mentre le seconde case indicate come non utilizzate ammonterebbero a circa 9,6 milioni. Sempre nella medesima ricostruzione, 76 mila immobili destinati agli affitti brevi sarebbero situati nei capoluoghi. Anche in questo caso parliamo di dati prodotti dal soggetto che rappresenta professionalmente il comparto e vanno quindi considerati dentro il confronto, non trasformati automaticamente in una fotografia neutrale del mercato; sollevano però una domanda difficilmente eludibile: se l’obiettivo è aumentare l’offerta residenziale, quanto patrimonio immobiliare potrebbe essere recuperato intervenendo anche sulle case realmente inutilizzate?
Questo è forse il punto che rischia di perdersi mentre il dibattito si polarizza. Una casa che esce dall’affitto breve non diventa necessariamente una casa affittata a una famiglia con un contratto di lunga durata. Il proprietario potrebbe decidere di venderla, tenerla vuota, destinarla a un familiare, utilizzarla personalmente per alcuni periodi dell’anno oppure orientarsi verso altre forme di locazione. L’equazione “meno turismo uguale più affitti residenziali” può funzionare in determinati contesti, ma non può essere assunta come legge generale senza verificarne gli effetti. Allo stesso modo sarebbe poco serio sostenere l’opposto, cioè che la concentrazione di locazioni turistiche non possa mai incidere sull’offerta tradizionale. Lo stesso quadro europeo riconosce che la crescita delle piattaforme può avere conseguenze sulla disponibilità di alloggi destinati alla locazione di lungo periodo.
Tra questi due estremi esiste il luogo in cui dovrebbe muoversi una politica abitativa credibile.
Per chi osserva il mercato immobiliare da vicino, infatti, il problema dell’accessibilità della casa nasce da molti fattori che negli anni si sono sovrapposti. La scarsità di alloggi disponibili è soltanto una parte del racconto. Ci sono edifici che richiedono interventi importanti prima di poter tornare sul mercato, patrimoni ereditati bloccati da situazioni familiari o documentali complesse, proprietari che considerano troppo elevato il rischio di morosità nella locazione tradizionale, tempi amministrativi lunghi, costi di riqualificazione cresciuti, domanda concentrata nelle stesse zone urbane e un patrimonio che spesso non corrisponde più alle esigenze delle famiglie contemporanee. Poi arrivano gli studenti, i lavoratori temporanei, le giovani coppie, chi si trasferisce per alcuni mesi, chi cerca abitazioni più piccole dopo una separazione o più grandi dopo la nascita di un figlio. Tutti cercano una casa, ma non stanno cercando lo stesso prodotto immobiliare.
Ridurre questa complessità a una battaglia contro un’unica formula contrattuale rischia perciò di produrre una consolazione politica più che una soluzione immobiliare.
L’altro elemento da considerare è che il settore delle locazioni brevi è già entrato in una fase molto diversa rispetto agli anni della crescita quasi spontanea delle piattaforme. Il Regolamento europeo 2024/1028, approvato nell’aprile 2024 e applicabile dal 20 maggio 2026, ha introdotto un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni di alloggi a breve termine offerte attraverso piattaforme online. Nei territori in cui esistono procedure di registrazione, le piattaforme devono trasmettere alle autorità informazioni relative all’attività degli immobili e ai relativi numeri di registrazione secondo il sistema previsto dalla normativa. L’obiettivo dichiarato è molto chiaro: dare alle amministrazioni dati più affidabili con cui costruire e valutare le politiche pubbliche, evitando di governare un fenomeno così complesso sulla base di semplici stime.
Ed è probabilmente qui che si trova una delle evoluzioni più importanti degli ultimi anni. La discussione sugli affitti brevi sta passando progressivamente dal terreno delle impressioni a quello della misurabilità. Sapere quanti immobili vengono effettivamente locati, per quanti giorni, in quali quartieri e con quale intensità consente finalmente di distinguere una città dove il fenomeno modifica profondamente l’equilibrio residenziale da un territorio nel quale rappresenta una quota marginale dell’offerta. I dati non eliminano il conflitto politico, naturalmente. Rendono però più difficile sostenere qualunque posizione senza dimostrarla.
Per una città come Roma questo passaggio potrebbe essere particolarmente prezioso. Il turismo costituisce una risorsa economica enorme, ma Roma è prima di tutto una città abitata. Una città di quartieri, famiglie, studenti, professionisti, anziani, proprietari e persone che ogni mattina hanno bisogno di arrivare al lavoro, accompagnare i figli a scuola, costruire relazioni di vicinato. Conservare questa dimensione non significa essere ostili all’ospitalità. Significa ricordare che una destinazione turistica continua a essere desiderabile anche perché dietro le facciate dei palazzi esiste ancora una comunità. Quando un centro urbano perde eccessivamente la propria funzione residenziale, cambia inevitabilmente anche ciò che il visitatore viene a cercare.
Allo stesso tempo, attribuire all’affitto breve la responsabilità esclusiva del caro-casa rischia di distogliere lo sguardo da una questione politicamente meno semplice: creare nuova offerta abitativa richiede tempo, capitale, pianificazione e scelte urbanistiche. Occorre recuperare immobili oggi fuori mercato, riqualificare parti del patrimonio esistente, accelerare dove possibile procedure e autorizzazioni, sostenere l’edilizia sociale e quella destinata a studenti e famiglie, ripensare immobili pubblici o privati non più utilizzati, rendere sostenibile per i proprietari riportare sul mercato residenziale abitazioni oggi ferme. Sono azioni meno immediate di un divieto e decisamente meno facili da raccontare in uno slogan. Ma sono quelle che incidono sulla quantità reale di case.
Non è casuale che la stessa Commissione, presentando l’Affordable Housing Act, abbia affiancato alla possibilità di intervento nelle aree sotto pressione una strategia rivolta proprio all’aumento dell’offerta di abitazioni affordable, sociali e studentesche. Sarebbe quindi sbagliato descrivere il progetto europeo come una politica esclusivamente repressiva nei confronti degli affitti turistici. Allo stesso tempo sarebbe prematuro minimizzare le preoccupazioni degli operatori: molto dipenderà dal testo che emergerà dall’iter legislativo, dall’interpretazione del concetto di housing stress e soprattutto dal modo in cui i futuri strumenti verranno applicati nei diversi ordinamenti.
Ed è su questo terreno che il dibattito sul diritto di proprietà diventa inevitabilmente più delicato. Possedere una casa significa sostenere costi, imposte, manutenzione, rischi e responsabilità. È comprensibile che chi ha investito i propri risparmi in un immobile voglia avere la possibilità di scegliere la destinazione economicamente più adatta. Dall’altra parte, il diritto di proprietà non ha mai vissuto completamente separato dalle regole urbanistiche, fiscali e sociali che disciplinano l’utilizzo degli immobili. Il problema vero non è allora stabilire se debbano esistere delle regole, perché esistono già. È capire quanto possano essere incisive, sulla base di quali evidenze e con quali garanzie.
Proporzionalità è probabilmente la parola più importante dell’intera vicenda.
Una regolamentazione calibrata su un quartiere realmente saturo non produce lo stesso giudizio di un limite generalizzato applicato a un territorio in cui non esiste alcuna emergenza abitativa dimostrabile. Una norma temporanea sottoposta a verifica periodica è diversa da un divieto che diventa permanente senza misurare i risultati. Una misura accompagnata da politiche capaci di aumentare lo stock residenziale è diversa da una restrizione utilizzata come unico strumento contro l’aumento dei canoni. Bruxelles sembra consapevole di questa difficoltà quando insiste sulla necessità che gli interventi siano giustificati, proporzionati, trasparenti e sottoposti a revisione. AIGAB teme invece che, una volta costruita la cornice giuridica, la discrezionalità concessa alle amministrazioni possa diventare molto più ampia di quanto oggi si immagini. Sono le due estremità del confronto che accompagnerà il provvedimento nei prossimi mesi.
Per chi possiede un immobile, soprattutto a Roma, sarebbe però un errore osservare questa trasformazione soltanto chiedendosi se domani sarà ancora possibile affittare per pochi giorni. La domanda più interessante riguarda la strategia patrimoniale. Un immobile non dovrebbe essere gestito inseguendo automaticamente il rendimento apparente più elevato del momento. Occorre ragionare sui costi reali, sulla fiscalità, sulla manutenzione, sulla continuità del reddito, sul tempo richiesto dalla gestione, sul rischio, sull’evoluzione normativa, sulla futura rivendibilità e sul modo in cui l’utilizzo scelto incide nel tempo sul valore del bene.
Esistono appartamenti per i quali una locazione breve può avere perfettamente senso ed altri per i quali un contratto tradizionale, transitorio o una diversa strategia produce un equilibrio migliore tra redditività e tutela patrimoniale. Esistono proprietari interessati al massimo rendimento corrente ed altri che desiderano soprattutto stabilità. Cambia persino il significato economico dello stesso appartamento in funzione dell’orizzonte temporale del proprietario. Chi pensa di vendere tra due anni ha esigenze differenti da chi intende tramandare quella proprietà ai figli.
È qui che l’immobiliare torna a essere ciò che dovrebbe essere: scelta, analisi e progetto, non adesione automatica alla formula più di moda.
L’Affordable Housing Act avrà davanti a sé un percorso europeo e sarebbe quindi prematuro raccontare oggi come definitive regole che definitive non sono. Quello che possiamo già vedere, invece, è il cambio di clima. Dopo anni nei quali gli affitti brevi sono cresciuti dentro un mercato che cercava faticosamente di comprenderli, l’Europa sta provando a trasformare il tema dell’abitare in una vera questione strategica. I proprietari chiedono certezza e libertà di gestione. Le imprese chiedono stabilità normativa. Le amministrazioni vogliono strumenti per governare i quartieri più sotto pressione. Chi cerca casa chiede semplicemente di potersela permettere.
Nessuna di queste domande può essere liquidata con sufficienza.
Forse sarà proprio questa la parte più interessante del confronto che sta iniziando: capire se riusciremo finalmente a smettere di contrapporre turisti e residenti, proprietari e inquilini, mercato e diritto alla casa, per iniziare a osservare il patrimonio immobiliare come un organismo molto più complesso. Perché dietro ogni percentuale discussa a Bruxelles esiste sempre una porta vera. Dietro quella porta può esserci una famiglia che cerca casa, un proprietario che protegge i risparmi di una vita, un investitore, uno studente appena arrivato a Roma o qualcuno che per qualche giorno vuole sentirsi parte della città.
E decidere come quelle porte potranno aprirsi nei prossimi anni significherà, inevitabilmente, decidere anche che tipo di città vogliamo continuare ad abitare.
