Acquistare un appartamento adiacente con agevolazioni per prima casa

Citando l’agenzia delle entrate:

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Le condizioni necessarie ad usufruire di tali agevolazioni sono che un utente non abbia un’altra proprietà immobiliare nello stesso comune di acquisto o in tutto il territorio nazionale acquistata con agevolazione prima casa.

Quindi come è possibile acquistare un appartamento adiacente alla propria abitazione con agevolazione fiscale?

Esiste una norma che consente di acquistare un’unità immobiliare adiacente al nostro immobile, quindi attigua lateralmente (parete confinante) o verticalmente (tramite soffitto o pavimento, dunque piano superiore o inferiore), che si possa unire alla nostra unità immobiliare in un’unica soluzione abitativa.

È possibile, per lo stesso principio, acquistare come “prima casa” due unità immobiliari contestualmente, da unire successivamente, e addirittura una singola stanza dell’appartamento confinante, sempre usufruendo delle agevolazioni come prima casa.

È sufficiente, all’atto di acquisto, dichiarare l’impegno ad unire l’immobile che si sta acquistando (o la singola stanza), adiacente al proprio appartamento, per ricavare una singola unità abitativa.

Non esiste una norma precisa che regoli il tempo limite per effettuare questa fusione, solitamente il notaio consiglia di operare nel “più breve tempo possibile” (mediamente 1anno), per non rischiare di incorrere in accertamenti e sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate.

In caso di fusione di due appartamenti confinanti, sullo stesso piano l’intervento risulterà di certo più semplice e meno oneroso. 

Nel caso di fusioni di immobili su piani diversi, i tempi saranno probabilmente più lunghi, con la necessità di richiedere autorizzazioni al genio civile e documentazioni tecniche più complesse con il rischio di non poterlo realizzare. Per questo motivo nelle fusioni tra immobili su piani diversi, consiglio sempre di effettuare una valutazione di fattibilità prima di impegnarsi all’acquisto.

Aggiunta fondamentale: le unità immobiliari in questione, da fondere in una unica, non possono essere A1, A8 o A9, categorie escluse dalle agevolazioni prima casa.

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