Roma ha attraversato il Giubileo del 2025 come raramente accade nella sua storia recente: con decine di cantieri aperti contemporaneamente, piazze ridisegnate, stazioni rinnovate, percorsi pedonali restituiti alla città e infrastrutture rimaste per anni sospese tra progetto e promessa. Ora che l’Anno Santo è terminato, per chi vuole comprare casa a Roma la domanda interessante non è più dove siano stati spesi più soldi, ma dove quelle trasformazioni possano continuare a produrre valore anche dopo l’evento.
È una distinzione importante. Un quartiere non aumenta automaticamente di valore perché riceve nuovi marciapiedi o una piazza più bella. La riqualificazione urbana incide davvero sul mercato immobiliare quando cambia la qualità della vita quotidiana: rende più semplice muoversi, migliora lo spazio pubblico, aumenta la sicurezza percepita, rafforza commercio e servizi e modifica il modo in cui una zona viene considerata da chi potrebbe scegliere di viverci.
Roma, inoltre, non ha concluso la propria trasformazione con la chiusura del Giubileo. A luglio 2026 risultavano completati e certificati 298 interventi del programma PNRR Caput Mundi su 337 programmati, mentre altre opere continuavano verso il completamento. Il vero momento interessante, quindi, potrebbe essere proprio questo: osservare cosa rimane dopo i pellegrini e capire quali quartieri stanno diventando luoghi migliori da abitare.
Il Giubileo può davvero aumentare il valore delle case?
Può contribuire, ma sarebbe sbagliato attribuire a un singolo evento la capacità di rivalutare automaticamente un immobile. La posizione resta determinante, insieme allo stato dell’edificio, alla qualità dell’appartamento, alla domanda presente nella microzona, ai collegamenti e ai servizi. Nel mercato immobiliare il valore nasce sempre dall’incontro fra queste variabili: una logica che vale ancora di più in una città frammentata come Roma, dove poche centinaia di metri possono modificare sensibilmente percezione e prezzo di una proprietà.
La riqualificazione urbana diventa però un acceleratore quando corregge uno svantaggio precedente. Una strada poco piacevole diventa pedonale, uno spazio degradato torna utilizzabile, una stazione migliora il rapporto con il quartiere, un mercato rionale diventa luogo di socialità. Il punto non è tanto chiedersi quale zona abbia ricevuto più investimenti, quanto individuare quella in cui gli interventi riescono a modificare abitudini e desiderabilità residenziale.
Prati e Borgo hanno ancora margine oppure il Giubileo è già incorporato nei prezzi?
Prati parte da valori immobiliari elevati e da una domanda strutturalmente forte, quindi difficilmente rappresenterà la classica zona da acquistare aspettandosi una rivalutazione improvvisa. Eppure è probabilmente uno dei quadranti dove gli interventi giubilari possono lasciare l’eredità urbana più riconoscibile.
Via Ottaviano è stata ripensata ampliando sensibilmente gli spazi pedonali lungo il collegamento fra la Metro A e San Pietro, mentre Piazza Risorgimento sta completando una trasformazione di circa 18.900 metri quadrati con maggiore pedonalità, alberature e superfici permeabili. Il secondo stralcio della piazza è previsto in conclusione nel settembre 2026. A questo si aggiunge la riqualificazione del Mercato dell’Unità, destinato a diventare non soltanto un luogo commerciale ma uno spazio pubblico più contemporaneo e accessibile.
Qui il possibile vantaggio immobiliare non è tanto una corsa dei prezzi quanto una maggiore capacità di conservarli. Per un proprietario significa avere un immobile inserito in un quartiere sempre più pedonale, riconoscibile e servito. Per chi acquista significa poter puntare su una zona che combina residenza, commercio, metropolitana e prossimità al centro storico. Il rischio, semmai, è pagare oggi aspettative già molto alte: a Prati la qualità della singola strada e del singolo fabbricato conta più che mai.
San Giovanni e Appio Latino potrebbero essere la sorpresa più interessante?
Probabilmente sono tra le aree da osservare con maggiore attenzione perché qui la riqualificazione non si limita a un intervento monumentale. Piazza San Giovanni in Laterano è stata completamente ridisegnata: circa 15 mila metri quadrati riqualificati, duemila di verde, nuova pavimentazione e nuovi spazi destinati anche alla vita quotidiana oltre che ai grandi eventi.
Poco distante, il Mercato Metronio è interessato da un progetto di rigenerazione da oltre 14 milioni di euro che punta a recuperare l’edificio, aggiornarne il mercato e trasformarlo in un luogo multifunzionale, con fine lavori indicata nel terzo trimestre 2026.
San Giovanni possiede già qualcosa che molte periferie devono ancora conquistare: metropolitana, commercio, scuole, servizi, collegamenti con il centro e un’identità residenziale consolidata. Gli interventi recenti possono quindi rafforzare una struttura già esistente. Dal punto di vista immobiliare questa combinazione è spesso più interessante di una riqualificazione isolata: il quartiere non deve essere inventato, deve semplicemente diventare più piacevole da vivere.
Termini ed Esquilino possono finalmente cambiare percezione?
La zona intorno alla Stazione Termini rimane uno dei casi più complessi e affascinanti. Per decenni ha sofferto di una distanza enorme fra centralità geografica e qualità percepita dello spazio pubblico. Il progetto di Piazza dei Cinquecento e delle aree circostanti interessa Piazza della Repubblica, Via Marsala, Via Giolitti, Via de Nicola e Largo Peretti, con un investimento complessivo vicino ai 49 milioni di euro e l’obiettivo di migliorare accessibilità pedonale e organizzazione della mobilità. La prima grande porzione della nuova piazza è stata inaugurata nel gennaio 2025 e il completamento delle parti residue è proseguito successivamente.
Per chi guarda al mercato immobiliare dell’Esquilino, però, serve molta più precisione rispetto alla semplice etichetta “vicino Termini”. Via Merulana non è Via Giolitti, Piazza Vittorio non è Via Marsala e poche traverse possono cambiare completamente esperienza abitativa, qualità degli edifici e percezione serale.
Il potenziale esiste proprio perché il divario tra posizione e reputazione è ancora evidente. Se la trasformazione dello spazio pubblico sarà accompagnata nel tempo da maggiore manutenzione, sicurezza e qualità commerciale, alcune microzone dell’Esquilino potrebbero beneficiare più di quartieri dove i prezzi sono già pienamente maturi. È uno scenario da seguire, non una rivalutazione da dare per scontata.
Perché Tor Vergata merita un discorso diverso?
Tor Vergata racconta forse meglio di ogni altra zona cosa significa distinguere tra intervento per un evento e trasformazione urbana strutturale. In occasione del Giubileo dei Giovani sono stati investiti 80 milioni di euro nella riqualificazione della Città dello Sport, comprese la Vela di Calatrava, il Palasport, le aree esterne, la viabilità, i parcheggi e i sottoservizi. Nel luglio 2025 è stato inoltre aperto il nuovo collegamento con l’A1, pensato anche per migliorare l’accesso al Policlinico e all’Università.
Il vero elemento da osservare, però, guarda ancora più lontano: la futura tranvia Termini-Giardinetti-Tor Vergata dovrebbe collegare il quadrante universitario e ospedaliero con il centro attraverso 32 fermate, con completamento indicato attualmente per il primo trimestre 2029.
Qui siamo davanti a un investimento immobiliare di natura diversa rispetto a Prati. Il possibile valore futuro dipenderà dalla capacità delle nuove infrastrutture di trasformare Tor Vergata in un pezzo di città maggiormente integrato, non semplicemente in una periferia raggiungibile in automobile. Università, Policlinico, grandi spazi e collegamenti sono ingredienti potenti, ma richiedono tempo perché diventino qualità urbana percepita.
San Paolo, Marconi e il Tevere sono un’altra area da tenere sotto osservazione?
Il rapporto fra Roma e il suo fiume sta lentamente cambiando. Gli interventi giubilari sul Tevere comprendono nuovi parchi di affaccio, sistemazione delle banchine, miglioramento dell’accessibilità e un percorso capace di connettere idealmente San Pietro con San Paolo fuori le Mura. Nel luglio 2026 il Parco Tiberis, tra Ponte Marconi e la Basilica di San Paolo, è stato restituito stabilmente alla città dopo una trasformazione che interessa circa 1,9 ettari. Anche l’area davanti alla Basilica e Parco Schuster sono state interessate dal programma di riqualificazione.
Per il mercato residenziale questo può avere un significato molto concreto. Gli spazi verdi e le passeggiate non modificano soltanto l’estetica: cambiano il modo in cui un quartiere viene vissuto nel tempo libero. Marconi e San Paolo hanno già metropolitana, università, servizi e una domanda residenziale ampia; recuperare il rapporto con il Tevere può aggiungere una qualità urbana che finora è rimasta sorprendentemente poco sfruttata.
Quindi dove conviene comprare casa a Roma dopo il Giubileo?
La risposta più utile è evitare la caccia alla “prossima zona che esploderà”. Roma raramente funziona così. È più interessante cercare luoghi in cui tre elementi cominciano a sovrapporsi: infrastrutture reali, qualità dello spazio pubblico e domanda residenziale già presente.
Prati offre soprattutto protezione del valore e qualità urbana crescente. San Giovanni e Appio Latino combinano trasformazioni concrete con una struttura residenziale consolidata. Esquilino e Termini presentano un potenziale maggiore ma anche differenze molto forti tra una strada e l’altra. Tor Vergata rappresenta una prospettiva più lunga, legata alla trasformazione infrastrutturale dell’intero quadrante. San Paolo e Marconi potrebbero invece beneficiare progressivamente della riscoperta del Tevere e degli spazi pubblici.
Per questo, prima di acquistare un appartamento sulla base della parola “riqualificazione”, vale la pena fare qualcosa di molto romano: percorrere la zona a piedi. Arrivarci con i mezzi pubblici. Tornarci la sera. Guardare i negozi che aprono e quelli che chiudono, la distanza dalla metro, il rumore di una strada, la qualità di un palazzo, il verde che realmente si può utilizzare.
Perché le grandi opere cambiano le mappe, ma sono le piccole abitudini quotidiane a trasformare un indirizzo in un luogo desiderato. E forse il lascito immobiliare più interessante del Giubileo sarà proprio questo: scoprire, tra quartieri conosciuti da sempre, pezzi di Roma che abbiamo improvvisamente iniziato a guardare con occhi diversi.
