A Roma capita spesso di entrare in appartamenti che raccontano un modo di abitare ormai diverso dal nostro. Centocinquanta metri quadrati, un corridoio che sembra non finire mai, quattro camere, una sala doppia, una cucina separata, magari l’ingresso di servizio che ricorda una casa progettata per una famiglia numerosa e per abitudini quotidiane che appartenevano a un’altra stagione della città. Sono immobili affascinanti, a volte splendidi, ma non sempre semplici da collocare sul mercato nella loro configurazione originaria.
È proprio davanti a case di questo tipo che prima o poi arriva la domanda: conviene frazionare l’appartamento?
La risposta, almeno per chi conosce davvero il mercato immobiliare romano, non dovrebbe essere mai automatica.
Dividere una casa può trasformarsi in un’operazione intelligente, capace di aumentare l’appetibilità commerciale di una proprietà, creare due immobili più facili da vendere o mettere a reddito e adattare un patrimonio alle nuove esigenze familiari. Ma può anche diventare un intervento costoso, tecnicamente complicato e finanziariamente deludente, soprattutto se nasce dalla convinzione un po’ semplicistica che due appartamenti valgano necessariamente più di uno.
Il frazionamento immobiliare a Roma va pensato prima ancora che progettato.
E va pensato guardando fuori dalle finestre della casa almeno quanto guardando la sua planimetria.
Roma è una città nella quale cento metri quadrati non valgono allo stesso modo ovunque
Una delle cose che il mercato romano continua a insegnare è quanto sia pericoloso ragionare attraverso medie troppo generiche.
Ad agosto 2026 il prezzo richiesto medio delle abitazioni nel Comune di Roma risultava intorno a 3.864 euro al metro quadrato, con un incremento superiore al 6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ma quella cifra dice pochissimo sulla singola operazione: nello stesso momento il Centro Storico superava mediamente gli 8.700 euro al metro quadrato, Prati si collocava sopra i 6.200, Parioli e Flaminio oltre i 6.600, mentre altre aree periferiche della città restavano sotto i 2.000 euro al metro quadrato. Anche gli affitti mostravano differenze molto marcate tra quartieri, con una media cittadina richiesta intorno ai 19,31 euro al metro quadrato mensile.
Questo significa che un frazionamento deve essere letto dentro il micro-mercato nel quale l’immobile si trova.
Non basta sapere quanto vale oggi un appartamento di 140 metri quadrati. Bisogna capire chi potrebbe acquistarlo così com’è e chi, invece, comprerebbe due appartamenti da 65 o 70 metri quadrati nello stesso palazzo.
Sono due mercati differenti.
A Prati, San Giovanni, Trieste, Bologna, Monteverde, Ostiense o nelle aree servite dalla metropolitana, un bilocale o un trilocale ben distribuito può intercettare giovani professionisti, coppie, persone che acquistano una prima casa, genitori che comprano per i figli, investitori interessati alla locazione. Il grande appartamento familiare parla invece a un pubblico diverso, generalmente più ristretto e con una capacità finanziaria superiore.
Questo allargamento della platea potenziale è spesso il vero valore del frazionamento.
Non i metri quadrati.
Le persone che possono permetterseli.
Il mercato immobiliare non ragiona soltanto attraverso il prezzo al metro quadrato. Ragiona attraverso soglie psicologiche e finanziarie.
Un appartamento da 750.000 euro e due appartamenti da 390.000 euro ciascuno possono occupare lo stesso edificio, avere complessivamente quasi la stessa superficie e rivolgersi comunque a universi di domanda completamente differenti.
Ed è qui che una buona analisi immobiliare comincia a diventare interessante.
Il frazionamento funziona quando la nuova casa sembra nata così
Ho sempre trovato molto evidente la differenza tra un appartamento progettato e un appartamento semplicemente tagliato.
Si percepisce appena si entra.
In alcuni frazionamenti tutto sembra naturale. Gli ingressi sono credibili, le zone giorno hanno luce, le camere respirano, le cucine stanno dove dovrebbero stare, i bagni funzionano, gli impianti seguono una logica comprensibile. Nessuno avrebbe l’impressione che quelle due abitazioni siano state, qualche mese prima, una casa sola.
In altri casi accade l’esatto contrario.
Camere attraversate per raggiungere altre camere. Cucine improbabili. Bagni infilati dove capitava. Corridoi trasformati in soggiorni. Finestre distribuite male rispetto ai nuovi ambienti. Porte d’ingresso che si fronteggiano in maniera innaturale.
Sono dettagli che sulla planimetria possono sembrare risolvibili e durante una visita diventano immediatamente percepibili.
Per questo la domanda iniziale non dovrebbe essere «riusciamo a dividerlo?», ma «riusciamo a ottenere due case che qualcuno desidererà davvero abitare?»
La differenza sembra sottile. In realtà cambia completamente la logica dell’investimento.
Una pianta particolarmente favorevole può rendere il frazionamento quasi intuitivo. Due o più esposizioni, numerose finestre, posizione strategica degli scarichi, possibilità di ottenere ingressi indipendenti senza sacrificare metri preziosi, distribuzione centrale dei collegamenti verticali e degli impianti sono tutti elementi che possono rendere l’operazione più semplice.
Anche il pianerottolo conta.
Conta il vano scala.
Conta dove passa una colonna di scarico.
Conta perfino ciò che apparentemente non appartiene alla casa.
Perché trasformare un appartamento significa ridisegnare un piccolo sistema domestico, e un sistema funziona soltanto se le sue parti dialogano tra loro.
Dal punto di vista urbanistico, il frazionamento non è un semplice lavoro interno
Negli anni la normativa ha certamente reso più agevole questo genere di trasformazione, ma sarebbe sbagliato confondere semplificazione con assenza di regole.
Il Testo Unico dell’Edilizia ricomprende il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari tra gli interventi di manutenzione straordinaria, anche quando cambiano le superfici delle singole unità e aumenta il carico urbanistico, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso.
Il titolo edilizio necessario dipende però concretamente dalle opere previste.
Per gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria senza interessare le parti strutturali si opera normalmente attraverso CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata; se l’intervento coinvolge invece parti strutturali dell’edificio entra in gioco il regime della SCIA previsto dal Testo Unico.
A Roma queste pratiche vengono gestite telematicamente attraverso il SUET, Sportello Unico per l’Edilizia Telematico. Roma Capitale precisa che CILA e CIL vengono presentate esclusivamente online attraverso questa piattaforma dal 2016 e che, dal 2022, lo stesso sistema gestisce anche SCIA e altre procedure edilizie.
Sembra un dettaglio amministrativo, ma non lo è.
Prima di qualsiasi valutazione economica seria serve quindi un tecnico che ricostruisca lo stato legittimo dell’immobile, verifichi le precedenti pratiche edilizie, controlli la corrispondenza tra ciò che esiste fisicamente e ciò che risulta autorizzato e stabilisca quali opere siano effettivamente realizzabili.
È una fase che molti proprietari tendono a considerare preliminare.
Per me è già parte dell’investimento.
Perché progettare un frazionamento sopra una situazione urbanistica incerta significa costruire numeri sopra qualcosa che potrebbe non esistere.
Il metro quadrato più redditizio è quello che il mercato vuole comprare
Uno degli argomenti più utilizzati a favore del frazionamento è che gli appartamenti piccoli tendono spesso ad avere un valore unitario interessante.
È vero in molti contesti, ma non può diventare una formula universale.
Bisogna sempre confrontare il valore dell’immobile nello stato attuale con il valore netto potenziale delle nuove unità, non semplicemente sommare due ipotetici prezzi di vendita.
La parola importante è netto.
Perché tra il prima e il dopo esistono progettazione, pratiche amministrative, opere edili, impianti, nuove cucine, nuovi bagni, eventuali porte d’ingresso, adeguamenti, oneri professionali, aggiornamenti catastali e mesi durante i quali il capitale rimane immobilizzato.
Dopo il completamento dei lavori occorre inoltre aggiornare la situazione catastale delle nuove unità e riallineare tutta la documentazione necessaria alla futura vendita.
Il costo del frazionamento non coincide quindi con il preventivo dell’impresa.
Quello è soltanto il pezzo più evidente.
Bisogna considerare anche il costo finanziario del tempo e soprattutto il rischio commerciale.
Immaginiamo un appartamento che oggi possa essere venduto realisticamente a 650.000 euro. Se dal frazionamento nascono due unità che, una volta finite, possono raggiungere complessivamente 760.000 euro, gli 110.000 euro di differenza non sono automaticamente un guadagno.
Dobbiamo sottrarre tutto ciò che serve per arrivare da 650.000 a 760.000.
Se il percorso costa 80.000 euro, dura molti mesi e introduce un margine importante di incertezza, l’operazione assume un significato completamente diverso rispetto a una situazione nella quale lo stesso risultato può essere raggiunto investendo 35.000 o 40.000 euro.
È un ragionamento molto meno spettacolare di un rendering con due appartamenti nuovi.
Ma è quello che protegge il patrimonio.
A volte conviene frazionare senza vendere tutto
Questa è forse la parte più interessante del tema, perché il frazionamento immobiliare viene quasi sempre raccontato come una strategia speculativa.
Non necessariamente lo è.
Può essere una scelta patrimoniale.
Pensiamo a una persona che possiede un grande appartamento ormai sovradimensionato rispetto alle proprie esigenze. I figli sono andati via, alcune stanze restano chiuse per mesi, le spese di gestione continuano e trasferirsi non è desiderato.
Frazionare può significare continuare ad abitare nella stessa casa, nello stesso quartiere e magari nello stesso lato luminoso dell’appartamento, trasformando la parte restante in una seconda abitazione da vendere o affittare.
È una forma di ridimensionamento senza sradicamento.
E a Roma non è una questione marginale.
Le case contengono biografie. Spostarsi dopo trenta o quarant’anni significa lasciare il bar, il mercato, il farmacista, il vicino, la strada percorsa ogni mattina. A volte razionalmente avrebbe senso cambiare abitazione, emotivamente molto meno.
Il frazionamento può diventare allora una risposta intermedia.
La casa cambia insieme alla persona.
Un altro scenario riguarda le eredità. Due fratelli ricevono un appartamento molto grande e anziché venderlo unitariamente valutano, dove possibile, una divisione fisica capace di creare due patrimoni autonomi.
Oppure un proprietario può decidere di vendere una delle nuove unità e conservare l’altra come investimento.
In altri casi il progetto nasce direttamente dalla redditività.
Due immobili di dimensioni più contenute possono consentire una strategia di locazione più flessibile rispetto a una singola abitazione molto grande. Ma anche qui il rendimento va misurato sul quartiere e sulla domanda reale, non costruito su un foglio Excel attraverso canoni teorici.
I valori richiesti degli affitti romani continuano peraltro a essere sostenuti: nell’agosto 2026 la media cittadina rilevata dagli annunci si attestava intorno ai 19,31 euro al metro quadrato mensile, con differenze enormi tra quartieri.
Questo rende comprensibile l’interesse degli investitori verso tagli più piccoli.
Non rende ogni frazionamento un buon investimento.
Il quartiere decide molto più della parete che vogliamo costruire
Roma ha una caratteristica meravigliosa e complicatissima per chi lavora nel Real Estate: cambia mercato nel giro di poche strade.
Un bilocale vicino alla metro può avere una liquidità commerciale completamente diversa rispetto a uno apparentemente simile situato quindici minuti più lontano.
La vicinanza a università, ospedali, ministeri, sedi aziendali, poli direzionali o trasporto pubblico può cambiare profondamente il pubblico interessato.
Un grande appartamento vicino alla Sapienza, per esempio, apre scenari completamente diversi rispetto a una casa della stessa superficie in un quartiere prevalentemente familiare.
Anche il prestigio dell’immobile può ribaltare il ragionamento.
Un appartamento importante in un palazzo storico del Centro, con sale di rappresentanza, soffitti decorati, terrazza e una sequenza architettonica significativa potrebbe perdere valore proprio attraverso la divisione.
Qui il frazionamento farebbe quello che ogni intervento patrimoniale dovrebbe evitare: distruggere unicità.
Un grande appartamento raro può essere più desiderabile di due appartamenti ordinari.
Questa considerazione vale soprattutto per il patrimonio di pregio.
Il lusso immobiliare non segue necessariamente la stessa logica dei tagli più commerciali. Chi acquista una proprietà di rappresentanza può cercare proprio quello che il frazionamento tende a eliminare: grandi proporzioni, continuità degli ambienti, doppie zone di ricevimento, affacci importanti, una percezione spaziale difficile da ricostruire.
In questi casi dividere significa magari aumentare il numero degli immobili e diminuire il carattere dell’immobile.
Non sempre il patrimonio cresce attraverso la moltiplicazione.
Qualche volta cresce attraverso la conservazione.
I requisiti abitativi non sono un ostacolo burocratico: sono qualità della casa
Uno degli errori più frequenti nei progetti concepiti soltanto attraverso la planimetria consiste nel cercare di ottenere il maggior numero possibile di metri commercializzabili.
Ma una casa non è una torta.
Non basta dividere la superficie disponibile in due parti matematicamente accettabili.
Devono funzionare illuminazione, aerazione, altezze, servizi, requisiti igienico-sanitari, accessibilità e distribuzione.
Il quadro normativo nazionale ha inoltre conosciuto negli ultimi anni alcune modifiche sui requisiti minimi utilizzabili in specifiche condizioni per ottenere l’agibilità. La disciplina attuale contempla, ricorrendone i presupposti previsti dal Testo Unico, possibilità di asseverazione anche per locali con determinate altezze ridotte e, in particolari casi, per alloggi monostanza fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 per due, ferma restando la necessità di rispettare le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa.
Sono norme che vanno interpretate dal tecnico sul caso concreto, non trasformate nella corsa al microappartamento più piccolo possibile.
Dal punto di vista immobiliare, anzi, credo che il ragionamento dovrebbe andare nella direzione opposta.
La domanda non è quale sia il minimo legalmente realizzabile.
La domanda è quale sia lo spazio nel quale qualcuno sarà disposto a vivere bene e, proprio per questo, a riconoscere valore economico.
Sono due cose molto diverse.
Anche il condominio deve entrare nella valutazione prima dei lavori
Il frazionamento avviene dentro una proprietà privata, ma quella proprietà appartiene quasi sempre a un organismo più grande: il condominio.
Prima di procedere bisogna quindi leggere attentamente il regolamento, verificare eventuali limitazioni di natura contrattuale e analizzare tutto ciò che potrebbe interessare le parti comuni.
La creazione di un secondo accesso sul pianerottolo, il passaggio di nuovi impianti, eventuali interventi sulle facciate, sulle colonne comuni o sulle strutture dell’edificio non possono essere affrontati come se il resto del palazzo non esistesse.
Anche la successiva gestione condominiale cambia.
Due unità autonome significano nuovi rapporti patrimoniali, una diversa organizzazione delle proprietà e la necessità di aggiornare ciò che deve esserlo.
Per questo un buon frazionamento non nasce dal muratore.
Nasce attorno a un tavolo dove parlano prima il tecnico, il consulente immobiliare e il proprietario.
L’impresa arriva dopo.
La vera convenienza si vede prima del cantiere
Questa è probabilmente la convinzione che, dopo anni trascorsi a osservare trasformazioni immobiliari, sento più forte.
Il momento nel quale si guadagna o si perde davvero in un frazionamento non coincide con la vendita.
È molto prima.
Accade quando qualcuno prende la planimetria, osserva il quartiere e decide quale prodotto immobiliare creare.
Una buona operazione parte da una valutazione dello stato attuale della proprietà. Prosegue studiando i comparabili realmente vendibili nella zona. Analizza i prezzi non soltanto al metro quadrato ma per fascia complessiva di acquisto. Cerca di capire quali tagli abbiano domanda, quali rimangano più a lungo sul mercato, quali interessino agli investitori e quali alle famiglie.
Poi entra il progetto.
E soltanto dopo arriva il conto economico.
Invertire quest’ordine è rischioso.
Progettare due appartamenti e scoprire successivamente che il mercato non li desidera equivale a costruire una soluzione prima di conoscere il problema.
HF Immobiliare lavora da tempo su un principio che considero particolarmente importante in operazioni di questo tipo: la valorizzazione di un immobile deve partire dalla comprensione del suo potenziale reale, non dal desiderio del proprietario di attribuirgli un valore astratto.
Il frazionamento è forse uno dei casi nei quali questo principio emerge con maggiore evidenza.
Non serve dividere una casa.
Serve capire se dividerla crea più valore.
E il valore può assumere forme differenti.
Può essere una vendita complessivamente più remunerativa. Può essere una maggiore facilità di collocazione sul mercato. Può significare trasformare un immobile difficile da locare in due proprietà molto richieste. Può permettere a una famiglia di conservare una parte della casa e liberare capitale. Può rendere più semplice la gestione di un’eredità.
Oppure può non esserci.
Questa possibilità va detta.
A volte il consulente più utile non è quello che propone un intervento, ma quello che dopo aver fatto i conti suggerisce di non farlo.
Una casa grande può contenere due opportunità. Ma prima deve contenere due case vere
Roma è piena di appartamenti nati in epoche nelle quali lo spazio domestico raccontava una società diversa. Stanze di servizio, lunghi corridoi, ingressi di rappresentanza, studi separati, saloni destinati a ricevere persone. Molte di quelle case oggi possono trovare una seconda vita attraverso un progetto intelligente.
La parola importante resta intelligente.
Non massimo.
Non rapido.
Non necessariamente redditizio.
Intelligente.
Un frazionamento ben pensato riesce quasi a sparire. Dopo i lavori non vediamo più un appartamento diviso in due. Vediamo due abitazioni che sembrano avere sempre avuto una propria identità.
E forse è proprio questo il criterio più semplice con cui giudicare il progetto.
Aprire la porta della prima casa e dimenticare immediatamente che una volta esisteva anche l’altra.
Poi aprire la seconda e provare esattamente la stessa sensazione.
Se entrambe hanno luce, proporzioni, privacy, un ingresso naturale e un modo credibile di essere abitate, allora probabilmente non abbiamo soltanto spostato qualche parete.
Abbiamo creato valore.
E prima ancora di parlare di metri quadrati, rendita o prezzo di vendita, è da quella sensazione che vale la pena cominciare.
